תוכן ומידע מקצועי
צור קשר לפרטים נוספים
מהי תשואה אמיתית?
מהי למעשה תשואה? מה היא מכילה בתוכה? איך נחשב אותה? ומה ההבדל בין
תשואה הונית לבין תשואה פירותית?
על מנת לבחון בצורה פשוטה ויעילה את מרכיבי העסקה אשר מובאת לידינו, ננסה לנתח מספר גורמים שונים ובראשם – מרכיב התשואה. מה אחוז הריבית אותו נקבל בתמורה להשקעה שלנו?
רבים נוהגים להתבלבל ולחשב את חישובי התשואה באופן הבא: הכנסה משכירות כל השנה חלקי מחיר הדירה. הדבר שגוי, מכיוון שהוא לא לוקח בחשבון את כל המרכיבים השונים שבעסקה.
חישוב תשואה נכון מתבצע לפי השלבים הבאים:
הוצאות
הכנסות
הוצאות
הוצאות:
- קרן ההשקעה בדירה (מפורט בהמשך)
- עלות מלווה משקיעים / מתווך
- עלות עורך דין
- עלות שמאי
- עלות שיפוץ והתאמת נכס לייעודו
- עלות הקמת מימון והוצאות מימון שנתיות
- עלות דמי ניהול שנתיים (במידה ובחרנו להשתמש בשירותיו של מנהל נכס פעיל)
- עלות תיקונים שנתית (בצ"מ)
הכנסות
הכנסות:
על פניו, מרכיב פשוט ולא מורכב לאומדן – סך כל ההכנסות השנתיות שלנו משכירות באותה השנה.
אך חשוב שנזכור את שני המרכיבים החשובים ביותר, אשר משקפים את התשואה הריאלית בהשקעה שלנו:
- עליית ערך הנכס בחישוב שנתי (בד׳׳כ יחושב באומדן על פי ממוצעים סטטיסטיים לפי שנים קודמות, ניתוח מגמות שוק מעמיק).
את אחוז עליית הערך הריאלי נדע רק במימוש – מכירת הנכס / שמאות חדשה לנכס, אשר תאפשר לנו להגדיל את המימון הקיים ו"לחלץ" כספים נוספים על חשבון הנכס הקיים (רלוונטי בעיקר להשקעות בחו׳׳ל). - קרן ההשקעה בדירה – את מונחי התשואה נחשב לא על בסיס מחיר הדירה האפקטיבי, אלא לפי הסכום אותו השקענו באותה הרכישה.
לדוגמא: רונן רכש דירה בסכום של 1,400,000 ש"ח,
רונן השקיע 350,000 ש"ח מההון העצמי שלו.
נחשב את מונחי התשואה על בסיס המרכיבים השונים
ולפי השקעה של 350,000 ש"ח בתוספת ההוצאות הנוספות כמובן.
עסקת השבחה מול נכס מניב
מה ההבדל בין רכישה לטובת השבחה לבין רכישה של נכס אשר יניב לנו תשואה חודשית והאם אפשר לשלב בין השניים?
תחילה, נסכים כי כל השקעה מטבעה הינה השקעת סכום כסף וזמן על מנת לקבל תמורה כנגד ׳תשואה בעסקה׳.
נבחין בין 2 סוגי רכישות בעולם הנדל"ן:
עסקת השבחה
נרכוש נכס אשר הסיטואציה בו הוא נמצא לא מגלמת את הערך האמיתי שלו במידה והיה עובר תהליך של השבחה.
דוגמה 1: נרכוש דירה במחיר נמוך, דירה ישנה ומוזנחת, אך הדירה חתומה מול יזם במסגרת התחדשות עירונית וכמתחם ׳פינוי בינוי׳.
דוגמה 2: נרכוש בית סבתא מוזנח במתחם מבוקש ובמחיר נמוך מערך השוק, עקב מוכר שנאלץ למכור מהר – נבצע שיפוץ קוסמטי ונוציא את הבית להשכרה ובמקביל – נעבוד על תכניות הריסה ובניה מחדש של בית מודרני. כאשר יגיעו התכניות ונסיים לגבש תכנית בנייה, נבנה ונמכור בסוף התהליך את הבית במחיר גבוה הרבה יותר מעלויות הבנייה, רכישת הקרקע והעלויות הנוספות שבעסקה.
עסקה פירותית
נכס מניב׳ בעולם העסקי.
נרכוש דירה טובה ואיכותית במחיר אשר משקף מחיר שוק ומתחת לו (המומחיות שלנו). הדירה הינה דירה משופצת מסודרת ונעימה.
נכניס שוכרים טובים לדירה ונהנה מתשואה פירותית - הכנסה יציבה כל חודש, במינימום התעסקות מיותרת.
למי מתאימות העסקאות ובאילו סיטואציות?
- מצבו הרגשי של אותו משקיע – אנו לא מנסים לקחת אף לקוח שלנו למקום שהוא לא מרגיש בו בנוח. אנו מאמינים כי עסקה טובה ללקוח, הינה עסקה שהלקוח שולט במספרים שלה, מאמין בדרך שלה ומותאמת לצרכיו.
- מצבו הפיננסי של אותו משקיע ויכולתו לגייס הון.
- למי מיועד הנכס? האם מדובר באדם מבוגר אשר רוצה ליצור הכנסה יציבה ובטוחה לפנסיה שלו? האם מדובר בזוג צעיר המעוניין להגדיל את ההון העצמי שלו, על מנת להגשים יעדים בעתיד ולבנות את בית חלומותיו או ליצור לעצמו תיק השקעות ונכסים אשר יבטיח את יציבותו הכלכלית?
התאמת העסקה באופן מקצועי ללקוח תהיה החשובה ביותר בבחירת העסקה שלו.
השותף השקט – מיסים במקרקעין
רבים מהמשקיעים המתחילים, לא לוקחים בחשבון את כלל המיסים בעסקת מקרקעין,
דבר היכול לשנות לגמרי את התמונה המלאה.
מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, דירת מגורים מזכה, רכישת 2 דירות מגורים מזכות,
רכישת דירה חלופית (על הנייר 12 חודשים מאכלוס או 18 חודשים מחוזה).
תזרים
עסקה טובה בנויה על בסיס כל המשתנים של אותו לקוח. תזרים הינו למעשה סך ההון הנזיל, הון זמין שקיים ברשותנו וסך כל ההכנסות שלנו פחות ההוצאות שלנו.
כאשר נבנה תכנית עסקית נשאף להגיע ל׳תזרים חיובי׳ בעסקה. כזה שמשאיר אותנו עם סכום מסוים בכל חודש, גם לאחר כיסוי הוצאות מימון הדירה והתחזוקה שלה.
לא תמיד נגיע ל׳תזרים חיובי׳ ולעיתים אף נהיה ב'תזרים שלילי' (סך ההוצאות גוברות על סך ההכנסות בעסקה). דבר אשר יכול לקרות רק בהשקעות מסוימות.
לדוגמא:
רותי החליטה לרכוש דירה במתחם לפינוי בינוי. ערך הדירה הינו 1,500,000 ש"ח, והיא השקיעה הון עצמי של 500,000 ש׳׳ח ואת היתרה במשכנתא על סך 1,000,000 ש׳׳ח.
ההחזר על המשכנתא של רותי הינו כ-6,000 ש"ח ועוד כ-600 ש"ח בחודש עלויות תחזוקה משתנות ואילו הדירה מכניסה לה רק 3,500 ש"ח בחודש.
רותי נמצאת בתזרים שלילי כל חודש של כ-1,900 ש"ח – 22,800 ש"ח בשנה. .
הדירה של רותי לאחר 4 שנים, סיימה הליך פינוי בינוי וכעת שווה 2,500,000 ש"ח..
רותי הבינה כי העסקה אשר נכנסה אליה הינה ׳עסקת השבחה׳ והייתה מוכנה לספוג כל חודש 1,900 ש"ח או בראייה 4 שנתית - 91,200 ש"ח – על מנת להנות מהרווח הגלום הכולל בעסקה.
1,000,000 ש׳׳ח רווח פחות אותן הוצאות – שווה לכ-908,000 ש"ח רווח (כמובן לפני הוצאות נוספות ומיסוי - ניתן לצורך ההמחשה).
בצ"מ – בלתי צפוי מראש
אותן הוצאות שלא ציפינו להן. אך חישוב מראש של הוצאות בלתי צפויות ישאיר אותנו רק עם הפתעות חיוביות בסוף הדרך.
מטבעו של עולם, לא את הכל אנו מסוגלים לנבא ולתכנן ולעיתים בדרך מופיעות הוצאות שלא ציפינו להן.
על מנת למזער את הבצ"מ, אנו נפעל ב2 אופנים:
- נבנה תכנית עסקית נכונה ומקצועית. כזו שנשענת על המקרים הפחות ׳ורודים׳, המקרים הפחות ׳אופטימיים׳ ולמעשה נהיה אובייקטיבים בתכנית העסקית שלנו בהתאם לעלויות האמיתיות ולא העלויות שאנו רוצים שיהיו.
- נשאיר בכל עסקה שאנו פונים אליה סכום כסף מוגדר מראש ובהתאם לעסקה שלנו אשר יהווה ׳קופה קטנה׳ למקרים שלא ציפינו.
